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Los alquileres en las zonas de mercado calificadas de tensionadas serán topados, con independencia de si el propietario es gran tenedor o pequeño propietario y tanto en los contratos de arrendamiento ya existentes como en los de nueva suscripción.
Según dispone el Acuerdo, estos límites se establecerán dependiendo de la modalidad de contrato y en función de si el propietario es o no gran tenedor.
Esto significa que habrá que estar a la aplicación del índice que esté en vigor en cada momento (ya no al IPC, como luego veremos) respecto de la renta anterior, y que la suscripción de un nuevo contrato de arrendamiento ya no facultará a elevar la renta sin límite, por más que exista acuerdo entre propietario e inquilino.
Se calificará un área de tensionada cuando se cumpla uno de los siguientes requisitos:
La redacción del Acuerdo aumenta las zonas que podrán ser declaradas tensionadas respecto del Anteproyecto de Ley, que exigía cumplir los dos requisitos expuestos de manera cumulativa.
La declaración de área tensionada corresponderá a cada Comunidad Autónoma con audiencia al Ayuntamiento en que se encuentre la zona. A priori y a la espera de desarrollo normativo, no existe restricción en cuanto a la extensión de las zonas tensionadas, por lo que podrán declararse como tales desde distritos censales hasta comunidades autónomas enteras, siempre y cuando se cumpla con uno de dos requisitos expuestos.
Se considerarán grandes tenedores las personas físicas o jurídicas titulares de 5 o más inmuebles en zonas tensionadas, frente a la definición legal actual de gran tenedor como aquella persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros.
Pese a la importante reducción de 10 a 5 en el número de inmuebles a poseer para ser considerado gran tenedor, cabe mencionar que la nueva Ley exigiría que las propiedades se encuentren en zonas tensionadas, mientras que la actual legislación no dispone nada al respecto. Por otro lado, la nueva Ley parecería no exigir que se tratase de inmuebles de uso residencial, como sí lo hace la actualmente vigente.
Entendemos que esta medida se refiere a los desalojos en el marco de un procedimiento penal por allanamiento de morada o usurpación y no a los procedimientos civiles de desahucio, donde sí debe haber un señalamiento de fecha y hora para el lanzamiento.
Entendemos que esta medida se refiere a la prórroga de la suspensión de los desahucios para inquilinos en situación de vulnerabilidad más allá del 30 de junio de 2023 (fecha en que dejaría de surtir efecto la prórroga según la legislación actual).
Todo el contenido de la norma será imperativo. Con ello queda invalidada la renuncia que pudiera efectuar el inquilino a las medidas y derechos de la Ley, presuponiendo, en términos del acuerdo, la “posición preponderante del propietario sobre el inquilino”.
Se mantendrá el límite del 2% en la subida de los alquileres durante todo el 2023 (actualmente resulta de aplicación hasta el 30 de junio de 2023), se establecerá un límite del 3% para todo el 2024 y para los años siguientes se creará un nuevo índice más estable e inferior al IPC.
Los propietarios podrán beneficiarse de bonificaciones en la cuota del IRPF cuando hayan suscrito contratos de arrendamiento de vivienda a partir de la entrada en vigor de la Ley. En concreto, se reducirán los rendimientos netos positivos derivados del alquiler en los siguientes porcentajes:
Se podrá aplicar un recargo de hasta el 50% en la cuota líquida del impuesto respecto de inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados por un plazo superior a 2 años. El recargo podrá ser de hasta el 100% de la cuota líquida cuando el periodo de desocupación sea superior a 3 años, pudiendo modularse en función del tiempo de desocupación. Además, los ayuntamientos podrán aumentar el porcentaje de recargo hasta un 50% más en caso de inmuebles pertenecientes a titulares de dos o más inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados en el mismo término municipal.
Con todo, la nueva Ley pretende incluir un paquete de medidas que inciden especialmente en la promoción del alquiler y la protección del inquilino, pero también en otras materias como la creación de vivienda pública.
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